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如果说产业园的选址决定了产业选择的方向，那么运营模式则决定了产业园的持久性，在选定适合发展的产业后，还需精心维护才能让产业园开花结果。

产业园成百上千，运营主体身份不一，自然选择的运营方式也是百花齐放，看起来虽有些眼花缭乱，但仔细梳理可以发现，运营主导方向通常可分为“政府主导、企业灵活选择、PPP模式、投资运营”等四种方式。读懂四种方式就可掌握运营模式最全攻略，在今后的产业园运营中再也不担心“选择恐惧症”。

“政府”起主导

有些产业园的建设是在政府的城市规划一部分，管理者重视某地区的区位优势和历史发展，所以会将未来的产业规划融入产业园布局中，承接城市发展的关键环节。产业园的诞生是政府主导，自然运营也是配合政府的城市规划。

在这类产业园中，位于北京石景山区的首钢产业园可算是一个典型代表。在2012年近乎停产后，原有生产基地就开始谋划战略转型和再造提升。产业园周边的环境优美，绿化完善、交通便捷，这一切天然属性都让城市管理者极为重视产业园的改造。

再加上首钢集团历任领导者的政府资源，首钢产业园则是抓住了冬奥会的举办契机，成为市政府借体育盛事推动城市区域发展的切入点。据了解，冬奥会组委会已经入驻产业园中，而且成为占地面积最大的入驻者，有关冬奥会的日常组织和协调的班底将会入驻，成为组委会的固定办公地点。

在冬奥会组委会的入驻后，国家体育总局也会把冬季奥运会项目国家队训练基地转移至此，园区内建设的大型冰场、滑雪场不仅服务专业训练，更希望带动全民冬季健身。由于产业园建成之初便承接了冬奥会组委会的入驻，这就部分决定了产业园今后的运营方式：配合冬奥组委会推广计划，搭乘冬奥会品牌向外传播，参与冬季运动展会等展示产业园建设成果并吸引更多同类型企业入驻。

“企业”灵活选择

另外一些产业园是结合特定地区的资源优势和企业业务擅长后进行规划的，核心产业的定位通常与企业之前的投资经验和业务优势相关，正因为由产业园管理者自由发挥选择产业，所以灵活性更强。

企业在产业园规划时会着力打造完善的入驻企业一站式服务平台，不再依靠简单的“低价土地”和“交通便利”等噱头吸引企业，而是凭借“软环境优势”赢得认可。产业园会更贴合创业企业需求，为中小微企业提供价廉质优的服务内容。之外，企业还会关注地区产业升级，依靠城市更新让产业园持久运行。相比政府主导运营，企业主导能更接地气地切实考虑产业园未来，从入驻企业和人群生活需求入手搭建产业兴城平台，留住产业和人才。

这其中的一个代表是嘉丰达，在产业园运营中十分重视服务体系和城市更新。所谓服务体系的完善，正是通过多人的管理团队配置完成的，在投资后期管理人员与前期管理人员高达4:1的比例下，园区可以想企业之所想，解决实际痛点。

对产业园与城市发展的关系处理，嘉丰达更多从“城市更新”入手，实行“居住先行产业后来”，做很多园区的运营工作。比如在做京津冀地区园区时，会就近帮助旧园区在周边选择新的发展园区，避免了产业断层，逃离人口无处可去的困境。

“PPP模式”成后起之秀

看过以上两种模式后，感觉似乎走到了两个极端，企业和政府必有一方主导，不可兼得。但事实上，当前正出现一种更为柔和的兼容模式——PPP模式。这是指政府提供行政资源和政策优势，企业提供资金链和后期运营，发挥两者所长共同开发园区。一方面，政府减轻财政压力，规避多重身份的不利影响，另一方面，企业可以中标项目建设，获得长远收益。

在PPP模式运营下的产业园，具有收益稳定、权责明确、可复制的特点，可将成功经验推广至城市其他项目建设，加快开发进度。其中的一个代表是华夏幸福。

在谈到选择PPP模式的原因时，华夏幸福执行总裁叶珺曾表示，“产业园区建设前期投资大、后期投资小；前期回报小、后期回报大。”叶珺分析说,“产业地产以产业为依托、地产为载体,实现土地的整体开发与运营,具有投资大、周期长、回报慢的特点。”为了保证资金链稳定供应，选择PPP模式最恰当不过。

据公开资料显示，华夏幸福与江宁区人民政府授权的南京江宁城市建设集团有限公司合资成立项目公司，南京江宁城建集团仅占股10%。华夏幸福投资回报方式则包括：土地整理投资、基础设施及公共设施投资建设费用的投资回报率为15%；对当年产业发展服务费占入区项目当年新增落地投资额的比例为45%；对规划设计、咨询等其他服务费等投资回报率为10%。在去年的公司营收总额中，园区结算收入同比增幅高达81.7%，成为营收亮点。

吸引“投资”多方运营

看过PPP模式后，对其中政企合作的环节不免还是觉得政府主导多一些，社会资本“人微言轻”，更像是简单出资方。这样一来，产业园的市场化操作可能较弱，也会对入驻企业发展带来阻碍。对此，有些企业迈大步探索，尝试招募产业合伙人进行彻底资产运营方式管理产业园，建设企业甚至在其中都不是主导地位，而是联合合伙人的投资经验和管理经验对产业园进行周期化管理，定期召开类似股东大会的会议讨论下一步运营规划，保证每笔投资的回报率，也让更多双创初期的潜力企业快速成长。

这其中的一个代表是亿达中国控股有限公司所运营的大连软件园、武汉软件新城。在1998年就开始运营的大连软件园和2012年开始运营的武汉软件新城中，公司都扮演了产业合伙人角色，和当地大型集团合作开发，并吸引更多“股东”，为企业提供360度服务，提供创投融资、资源互换、共生共赢的完整产业生态链以及线上线下互动融合的智慧服务平台。

由多位合伙人共同运营产业园可以减轻某一方的资金压力，也能避免走入误区，科学采纳各方意见。在共同讨论中，建设企业可以不断完善原有园区服务平台，和多个企业共同拓展产业园相关业务链，从产城融合角度涉足更多城市建设。

运营模式面面观

各种模式孰优孰劣很难评判，但其中有些关键问题需要三思而后行，谨慎落笔。比如，搭乘更广大的政府平台，资源更丰富，但如何在推广中体现产业园自身品牌和优势是最关键的。

在企业和社会资本主导运营中，在入驻企业的审核上需要更加谨慎。入驻企业的资质、发展目标、业务布局和规划需要相对完整，只有具有潜力的企业才能入驻，而并不是凭资金担保一项简单决定。另外，在入驻企业达到一定规模后，如何利用现有规模吸引相关产业的更多企业入驻，形成产业群扩大影响力，这是产业园长久运营的关键。

 

来源：赛迪网